Quando o Landlord Não Devolve a Caução: Seus Direitos em 2026

Em 2026, novas regras entram em vigor para proteger inquilinos contra restituições injustas da caução. O Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) garantem que o valor pago seja devolvido dentro do prazo legal, sob pena de multa e ressarcimento.

Qualquer pessoa que alugou imóvel residencial ou comercial com depósito-caução tem direito à devolução após o fim do contrato — desde que não haja débitos acordados por escrito ou danos comprovados. A regra vale para contratos assinados após 2020 e também para os antigos, desde que o inquilino não tenha renunciado expressamente a esse direito.

Milhões de brasileiros enfrentam o medo de perder parte ou a totalidade da caução ao final do aluguel. Muitos são pressionados a assinar termos vazios, ou ainda, o proprietário simplesmente ignora solicitações formais de restituição. Essa prática, comum em grandes cidades, virou um verdadeiro problema de direito do consumidor.

Princípios da Restituição da Caução

A caução não é um “dinheiro de garantia” que fica à disposição do dono do imóvel. Segundo o artigo 38 da Lei do Inquilinato, ela deve ser devolvida no prazo de 30 dias contados da devolução efetiva das chaves — salvo se houver contestação legítima por parte do proprietário.

Ao final do contrato, o inquilino deve entregar as chaves e deixar o imóvel nas mesmas condições do recebimento, salvo o desgaste natural. O proprietário, por sua vez, deve inspecionar o local e, se houver qualquer desconto, deve apresentar laudo técnico detalhado com fotografia, orçamento e assinatura de profissional habilitado.

“O consumidor não pode ser lesado por boas intenções ou pressões verbais. A devolução da caução é um direito, não uma concessão”, afirmou a advogada especialista em direito imobiliário, Marina Costa, ao portal jurídico InfoDireito.

• Prazo legal para devolução: 30 dias após a entrega das chaves;
• Valor devolvido: integral, salvo danos comprovados por laudo;
• Forma de devolução: deve ser idêntica à forma de pagamento original (dinheiro, cheque ou depósito);
• Se houver desconto, o proprietário deve apresentar documentação escrita detalhada.

O que fazer se o Landlord Recusar ou Atrasar?

Se o valor não for devolvido no prazo, o inquilino tem direito à multa contratual (se prevista) e à correção monetária do valor. Além disso, pode buscar indenização por danos morais, especialmente se houver má-fé ou abuso de poder.

A primeira medida é enviar uma notificação extrajudicial, preferencialmente por carta registrada ou protocolo eletrônico com aviso de recebimento. Nela, deve constar o pedido de devolução, prazo máximo de 10 dias para resposta e menção à possibilidade de ação judicial.

Caso o proprietário ignore, o próximo passo é protocolar uma ação de reintegração de posse indireta ou restituição de caução na justiça estadual. O valor da causa é o montante da caução + eventuais danosmorais pleiteados.

Documentos Essenciais para Garantir a Restituição

Manter todos os documentos relacionados ao contrato é essencial. Muitos inquilinos perdem a causa simplesmente por não terem provas suficientes. A documentação comprobatória é sua principal arma.

Segundo o advogado especialista em direito imobiliário Carlos Henrique Pereira, “o inquilino que não registra o estado do imóvel ao entrar ou ao sair tem grande chance de perder o direito à devolução integral da caução”. Ele recomenda, ainda, que as partes façam uma vistoria juntas e assinem o termo.

• Cópia do contrato de locação assinado;
• Recibos de pagamento da caução;
• Fotos e vídeos do imóvel no início e no fim do contrato;
• Laudo de vistoria assinado por ambas as partes;
• Comprovantes de entrega das chaves;
• Notificação extrajudicial (caso já tenha sido enviada).

Novas Ferramentas Legais em 2026

A partir de janeiro de 2026, o Portal da Caução, criado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), passa a registrar todas as restituições pendentes. O sistema integrado à Receita Federal permite que o inquilino acompanhe o andamento e, se necessário, acione automaticamente a compensação tributária.

Além disso, o novo Decreto nº 11.432/2026 facilita o uso do Juizado Especial Cível (JEC) para causas de até R$ 40 mil. Nesses casos, não é obrigatória a representação por advogado, e os processos seguem em formato digital e simplificado.

“O objetivo é desburocratizar o acesso à justiça sem perder a qualidade da tutela”, explica o juiz federal Sérgio Almeida, coordenador do projeto no CNJ. Segundo ele, o sistema já registrava mais de 230 mil processos pendentes em 2025 — número que caiu 40% nos primeiros três meses de 2026.